Unternehmensbewertung Hotel & Gastro

In Mecklenburg-Vorpommern führt die Überalterung der Eigentümer von Beherbergungsbetrieben, Restaurants, Gaststätten, Campingplätzen und weiteren Betrieben im zunehmenden Maße zu Betriebsübergaben. Für die meisten Verkäufer und Käufer stellt sich die zentrale Frage nach dem realistischen Preis des Unternehmens. Der Verkäufer betrachtet sein Lebenswerk sehr intensiv und hat dadurch eine höhere Vorstellung vom Preis des Unternehmens, die mit der des Käufers nicht übereinstimmt, da dieser weniger Bindung an das Objekt hat. Eine seriöse Marktwertermittlung kann Verkäufer und Käufer jedoch vor wirtschaftlichen Schäden auf Grund unrealistischer Preise bewahren.

In diesem Zusammenhang sollten man an die alte Kaufmannsregel denken: Ein Geschäft ist nur ein gutes Geschäft, wenn beide Parteien davon profitieren. Deshalb sollte ein unabhängiger und erfahrener Sachverständiger die Unternehmensbewertung vornehmen.

Der Marktwert für derartige Bewertungsobjekte ist gemäß den allgemeinen Grundsätzen für die Marktwertermittlung von Geschäfts- und Gewerbegrundstücken in der Regel vorrangig auf der Grundlage des Ertragswertes zu ermitteln, wobei der Sachwert jedoch als Stützung und Plausibilitätsprüfung heranzuziehen ist. Im Folgenden werden die Verfahren kurz dargestellt.

Grundsätzlich gilt: Bodenwert + Wert der Bebauung (bauliche Hülle des Unternehmens) + Ertragswert des Unternehmens = Marktwert des Unternehmens. Abweichende Eigentumsverhältnisse zum Beispiel Mieten, Pachten und Erbbaurechte werden bei der Wertermittlung differenziert berücksichtigt.

Die Preisbildung für Grund und Boden erfolgt auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen (§§ 15, 16 Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken - ImmoWertV) in einem vorgegebenen Gebiet (Bodenrichtwertzone). Aus dieser  Kaufpreissammlung wird der Bodenrichtwert ermittelt.

Die Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage der Bodenrichtwerte bezogen auf die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag durch den Sachverständigen.

Das Modell für die Ermittlung des Sachwerts ist in den §§ 21 - 25 ImmoWertV beschrieben.

Der Sachwert wird aus der Summe des Bodenwerts und den Werten der auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude und Außenanlagen sowie gegebenenfalls dem Werteinfluss der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen sonstigen wertbeeinflussenden Umstände abgeleitet.

Der Wert der Gebäude (Normgebäude zuzüglich besonderer Bauteile und besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage ihrer (Neu)Herstellungswerte unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale zu ermitteln. Diese sind unter anderen:

• Objektart,
• Ausstattungsstandard,
• Restnutzungsdauer (Alterswertminderung),
• Baumängel und Bauschäden und
• sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände.

Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den §§ 15 ‑ 20 ImmoWertV beschrieben.

Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Einnahmen und Ausgaben aus dem Grundstück / Betrieb. Die Summe aller Einnahmen / Ausgaben wird analysiert und anhand betriebswirtschaftlicher Kennziffern und Betriebsvergleichen bewertet.

Weitere Elemente, wie topographische Lage, Grundstückszuschnitt, planungsrechtliche Gegebenheiten und andere, werden berücksichtigt.

Bei der Marktwertermittlung kann auch eine Inventarbewertung vereinbart werden, die ebenfalls in die Marktwertermittlung einfließt.

Zusammenfassend muss der Sachverständige im Rahmen der Marktwertermittlung für derartige Grundstücke / Betriebe diese wertbildenden Eigenschaften erkennen, analysieren und sachrichtig berücksichtigen. Dies erfordert oftmals über das übliche Fach- und Erfahrungswissen hinausgehende spezielle branchenspezifische Kenntnisse.

In Fragen der Betriebsübergabe oder eines Betriebserwerbes wenden Sie sich an die Fachleute der Bürgschaftsbank Mecklenburg-Vorpommern. Dort wird durch erfahrene Mitarbeiter eine kompetente und solide Unternehmensnachfolge gewährleistet.

Peter Stanislawski